Korjausrakentaminen

Miten taloyhtiöni pääsee mukaan remonttien ryhmäkilpailutukseen?

Ryhmäkorjaaminen tarkoittaa, että muutama itsenäinen taloyhtiö tekevät yhteistyötä korjaustarpeidensa toteuttamiseksi. Tavoitteena on lopulta tuottaa taloyhtiölle/-yhtiöille edullisempi, riskittömämpi ja  laadukkaampi korjaushanke. Yhteistyötä voidaan tehdä koko korjaushankkeessa tai voidaan harjoittaa yhteishankintaa.

Jotta voi aloittaa ryhmäkilpailutuksen, taloyhtiöiden tulisi olla samalla alueella ja rakennusten tulisi mielellään olla samantyyppisiä – kannattaa siis kartoittaa lähiympäristön asuntokantaa. Olisi ihanteellista, jos hankkeessa olisi mukana 4-7 taloyhtiötä ja kaikissa toimisi sama isännöitsijä.

Ryhmäkorjaus saadaan alkuun seuraavasti:

1. Keskustellaan naapureiden kanssa ja päätetään yhteistyöstä.
• isännöitsijät, hallitukset, yhtiökokous
2. Sovitaan yhteistyön periaatteet ja pelisäännöt sopimuksella.
3. Perustetaan ryhmäkorjaustoimikunta, joka ohjaa kokonaisuutta.
4. RK- toimikunta valitsee osaavan projektinjohtajan johtamaan korjausohjelmaa
• johtaminen siirtyy isännöitsijältä projektin johtajalle
5. Laaditaan aikataulut ja kunkin yhtiön korjauksen tekninen sisältö
• kartoitukset, hankesuunnitelmat jne. Kukin taloyhtiö päättää itse sisällön!
6. Tästä eteenpäin ”normaaliin tapaan”: hankemallin, suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden valinta.
Lähde

Tässä korjausmuodossa päätöksentekomekanismi alkuun on työläämpää, mutta taloyhtiöt saattavat säästää peräti satojatuhansia euroja korjaamiskustannuksissa, riskit alenevat ja työn laatukin on virheettömämpää.

Lisää aiheesta voi lukea täältä: Ryhmäkorjaus, Onnistunut ryhmänkorjaushanke, Yhteishankintamahdollisuudet taloyhtiössä ja Ryhmäkilpailutus ja -korjaus taloyhtiössä, esimerkkejä

Millä aikavälillä taloyhtiössä pitää remontoida?

Tämä riippuu rakennuksen iästä ja laadusta, jolla se on rakennettu, sekä huollon tarpeen tarkkailusta ja toteuttamisesta. Voi tulla halvemmaksi toteuttaa pienempiä ja paikallisia huoltotöitä tarpeen mukaan kuin suorittaa kallista peruskorjausta tai –parantamista. Joitain laajempia huoltotoimenpiteitä tarvitsee tehdä vain kerran ns. rakennuksen elinaikana, mutta peruskorjausta saatetaan tehdä toistuvasti 20–30 vuoden välein. Perusparantamista on sellainen toiminta, jolla parannetaan rakennuksen laatua: esimerkiksi hissin asennus aiemmin hissittömään rakennukseen.

Valtion ja EU:n asettamat kriteerit esimerkiksi energiatehokkuudelle saattavat asettaa paineita remontointiin, tai ainakin vaatimuksena on, että energiatehokkuutta tehostetaan remontin/remonttien yhteydessä (lue lisää Energiatodistus-kohdasta). Jälkimmäinen on helppoa ja taloudellisti järkevää – verrattuna siihen, että jouduttaisiin toteuttamaan useampia huoltotoimenpiteitä.

Mitä eroa on hyvällä ja huonolla PTS-suunnitelmalla?

PTS eli pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma on ainakin huono siinä tapauksessa, kun se ei ole ajan tasalla. Hyvä tavoite on, että suunnitelma ulottuisi 5-10 vuoden päähän, ja että kuntoarvio päivitettäisiin edes joka viides vuosi (10-vuotissuunnitelma). Kaikkia yksityiskohtia ei ole tarpeen tietää 5-10 vuoden päähän, mutta ainakin hahmotelmaa tulisi olla; onhan kyse nimenomaan pitkän tähtäimen suunnitelmasta. PTS:n tulisi sisältää tietoa muun muassa kiinteistön korjaushankkeista, kuten ikkunoiden, julkisivun ja vesikaton uusimisesta tai korjaamisesta.

Hyvän PTS:n avulla osakkaiden asumismenot ovat ennakoitavia ja remonttiurakoihin osataan valmistautua ajoissa, ja pystytään kilpailuttamaan yritysten palveluita. Remonttiin on myös tärkeä hankkia ajoissa tarvittavat viranomaisluvat, urakka-asiakirjat ja mahdolliset korjausavustukset. On hyvä kuitenkin muistaa, ettei PTS ole itsessään korjausohjelma, vaan sellainen laaditaan kunnossapitosuunnitelman pohjalta.

Miten korjaaminen tai remontti vaikuttaa osakkaan arkeen?

Mikäli taloyhtiössä tehdään peruskorjausta, urakasta sovitaan urakoitsijan kanssa suoraan. Sopimuksessa voidaan hyödyntää Rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja (YSE 1998). Mikäli taloyhtiön osakas haluaa tilata samalta urakoitsijalta erillistä remonttia asuntoonsa tai siihen tilaan jossa hänellä on hallintaoikeus, tulee asukkaan sopia urakoitsijan kanssa asiasta kirjallisesti ja noudattaen kuluttajansuojalakia. Remonttiin saatetaan tarvita kuitenkin taloyhtiön lupa, mikä kannattaa tarkistaa hyvissä ajoin. Isännöinti pitää rekisteriä remonteista, mistä hyötyy asuntokaupan yhteydessä.

Remontista syntyy lähes aina melua, pölyä ja jätettä. Omaisuuttaan voi pölyltä suojata säilyttämällä niitä muualla remontin ajan, tai suojata arvotavarat jollain materiaalilla, sillä rakennuspöly on äärimmäisen pientä ja voi kulkeutua rakennuksen sisällä. Suojaaminen voi kuitenkin vahingoittaa esimerkiksi tapetti- tai maalipintaa, jos se tarttuu suojausteippiin – kannattaa olla tarkkana.

Kotivakuutus suositellaan hankittavaksi viimeistään ennen remontin alkua ja remontin aikana tulee noudattaa annettuja turvallisuusmääräyksiä. Lisäksi pelastusteitä ei saisi tukkia missään vaiheessa, ja remontin jäljet tulee siivota hissistä ja muista mahdollisista tiloista. Remonttijätteille oikea paikka ei ole taloyhtiön jätekatos!

Lue lisää täältä!

Taloyhtiön korjausrakentamisen energiaopas
Rakennusteollisuus – Taloyhtiössä asuvalle
Taloyhtiön asukkaalle
Talokeskus
Kiinteistöliitto
Käsitteistä

Ehdota uusi kysymys!


raneneuvoo@tampere.fi

Ota yhteyttä energianeuvojaan!